資産シミュレーター
[PR] 本記事にはアフィリエイト広告を含みます。紹介する内容は、シミュレーターの計算前提や比較検討の一例であり、特定の商品・サービスを推奨するものではありません。
住宅ローンを返しながら資産形成をしていると、「余ったお金は繰上返済に回すべきか、それとも投資に回すべきか」という悩みに一度はぶつかります。繰上返済は利息を確実に減らせますが、投資は増える可能性がある一方で元本割れのリスクもあります。この記事では、資産シミュレーターの「繰上返済 vs 投資比較」ツールを使い、実際の数値でこの悩みを試算してみました。結論から言うと、正解は金利水準によって変わります。
この記事の結論
- 繰上返済は「確実に効果が出る」、投資は「増える可能性はあるが元本割れリスクもある」という、性質そのものが異なる選択肢です
- 借入金利が高いほど、繰上返済で浮く利息は大きくなります。今回の試算では、金利1%で26万円、金利3%で96万円という結果になりました(いずれも100万円を繰上返済した場合)
- 一方で、完済を早める効果(期間短縮)は金利によってほとんど変わりませんでした(どちらの金利でも短縮幅は約1年)
- 同じ100万円でも、繰上返済のタイプ(期間短縮型・返済額軽減型)によって利息削減効果が大きく異なります
- どちらが適しているかは、金利環境・投資に期待するリターン・リスク許容度によって変わります。資産シミュレーターで自分の条件を試算できます
繰上返済と投資、そもそも何が違うのか
繰上返済の仕組みと効果
繰上返済は、ローン残高の一部を前倒しで返済することで、その分にかかるはずだった将来の利息を丸ごとカットする仕組みです。繰上返済のタイプには主に2種類あります。
- 期間短縮型:毎月の返済額は変えず、完済時期を早める方式です
- 返済額軽減型:完済時期は変えず、毎月の返済額を減らす方式です
どちらも「借入残高を減らす」という点は同じですが、利息の削減効果には差が出ます。この点は後半で実際の数値を使って確認します。
繰上返済の最大の特徴は、効果が確定していることです。市場環境に左右されず、あらかじめ計算できます。
投資の仕組みと効果
一方、投資(NISA等での運用)は、期待できるリターンはあくまで期待値であり、実際の運用成績を保証するものではありません。年率7%で試算した場合の期待評価額であっても、実際には市場の変動によって元本割れする可能性があります。
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繰上返済と投資の対比は、突き詰めると「確実だが小さい効果」と「不確実だが大きくなりうる効果」のどちらを取るか、という選択になります。
一般的によく言われる判断基準とその限界
よく言われる判断基準は「借入金利より期待利回りの方が高いなら投資、低いなら繰上返済」というものです。考え方としては参考になりますが、この基準だけでは「どのくらいの差になるのか」「完済時期にどう影響するのか」までは分かりません。次の章で、実際にツールを使ってこの点を数値で確認します。
なお、住宅ローン控除を受けている期間は実質的な借入コストが下がるため、この判断基準がそのまま当てはまらない場合があります。控除がある場合は、控除終了後の金利で試算すると実態に近づけられます。
まずは60秒で、自分のローン残高・金利条件を入力して試算してみてください。繰上返済 vs 投資比較ツールで確認できます。
実際にツールで試算する
ベースケース:借入残高3,000万円・金利1%・残25年
まずはツールのデフォルト値をそのまま使って試算します。借入残高3,000万円、金利1%、残年数25年という条件で、100万円を期間短縮型で繰上返済した場合、資産シミュレーターで実際に試算した結果は以下の通りです。
- 繰上返済による利息削減額(確実な効果):26万円
- 完済時期:約1年短縮(25年 → 約24.1年)
- 同じ100万円を年率7%(NISA枠内・非課税前提)で25年間運用した場合の期待評価額:543万円(運用益443万円)
この2つの数字を並べると、投資の方が圧倒的に大きく見えるかもしれません。ただし、この2つは比較している性質そのものが違う点に注意が必要です。繰上返済の26万円は、今の金利1%・残25年という条件が変わらない限り確定する効果です。一方、投資の543万円はあくまで年率7%という前提を置いた場合の期待評価額であり、実際の運用成績を保証するものではありません。市場環境によっては、この金額を大きく下回ることもあります。「確実に26万円」と「期待値としては543万円だがリスクを伴う」は、単純に大小だけで比較できるものではありません。
金利が変わるとどうなるか
ここからが本題です。同じ条件で、借入金利だけを1%から3%に変えて試算してみます。2026年8月時点では、変動金利がおおむね1%前後、フラット35のような長期固定金利が3%台まで上昇している状況が確認できます。今回は金利による影響の違いを見るため、比較例としてこの1%と3%の2パターンで試算しました(実際の金利は借入時期・団信の種類・借入期間などによって幅があるため、3%が固定金利の代表値というわけではありません)。
金利3%・その他の条件は同じ(借入残高3,000万円・残25年・繰上返済100万円・期間短縮型)で試算した結果は以下の通りです。
- 繰上返済による利息削減額:96万円(金利1%の場合の約3.7倍)
- 完済時期:約1年短縮(25年 → 約23.9年)
金利が上がるほど、繰上返済で浮く利息は大きくなる一方で、完済を早める効果自体(期間短縮幅)はほとんど変わりませんでした。 これは、同じ100万円を前倒しで返済しても、金利が高いほど「その100万円に本来かかっていたはずの利息」が大きくなるためです。一方で、完済までの月数がどれだけ前倒しされるかは、返済額と残高のペースに主に左右されるため、金利差の影響は相対的に小さくなります。
つまり、金利が低い変動金利で借りている場合は繰上返済の「確実な効果」がそれほど大きくない一方、金利が高い固定金利で借りている場合は繰上返済の魅力が相対的に増す、という傾向が今回の試算で確認できます。
繰上返済のタイプによる違い
最後に、繰上返済のタイプの違いも確認します。ベースケースと同じ条件(借入残高3,000万円・金利1%・残25年・繰上返済100万円)で、期間短縮型ではなく返済額軽減型を選んだ場合の試算結果は以下の通りです。
- 繰上返済による利息削減額:13万円(期間短縮型の26万円のおよそ半分)
- 毎月の返済額軽減:年間136万円 → 約131万円
同じ100万円を繰上返済しても、返済額軽減型は完済時期が変わらないため、その分利息が発生し続けます。結果として、利息削減効果は期間短縮型よりも小さくなります。ただし、返済額軽減型には「毎月の家計の負担が軽くなる」というメリットがあり、利息削減額の大小だけで単純に優劣を決められるものではありません。手元の資金繰りに余裕を持たせたい場合には、返済額軽減型が選択肢になります。
今回の試算で分かったこと【結論】
今回の試算条件(借入残高3,000万円・残25年・投資利回り年率7%)では、金利1%のとき繰上返済の確実な効果は26万円、金利3%のときは96万円という結果になりました。 一方、同じ100万円を投資に回した場合の期待評価額は、借入金利に関わらず543万円で変わりません。
この結果から言えるのは、「繰上返済か投資か」という二択の答えは、借入金利の水準に大きく左右されるということです。低金利で借りている場合は繰上返済の確実な効果が相対的に小さく、投資に回す選択肢の魅力が増します。逆に金利が高い場合は、繰上返済の確実な効果が無視できない大きさになります。
どちらが「正解」かは、今回の試算条件だけでなく、実際に期待できる投資利回りやご自身のリスク許容度によっても変わります。市場環境に左右されない繰上返済の確実性と、市場環境次第で増減する投資の期待値、どちらを重視するかという価値観の問題でもあります。借入残高や金利が違えば、今回とは異なる結果になることもあります。迷ったら、ご自身の条件で試算してみることが判断への近道です。
自分の場合はどうなるか確認する
ここまでの試算は、あくまでツールのデフォルト値を使った一例です。借入残高・金利・残年数・繰上返済額はご自身の状況によって大きく異なるため、実際の数字で試算してみることをおすすめします。
「繰上返済 vs 投資比較」ツールなら、ローン残高・金利・残年数・繰上返済額・繰上返済タイプ・投資利回りを入力するだけで、60秒程度で確実な効果と期待評価額を比較できます。入力したデータが保存されることもありません。
より詳しく、住宅ローンを抱えたままFIREした場合の資産推移まで確認したい方は、住宅ローンを抱えたままFIREしても大丈夫?の記事もあわせてご覧ください。
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よくある質問
Q. 繰上返済と投資、結局どちらがいいのですか?
今回の試算条件では、借入金利が高いほど繰上返済の確実な効果が大きくなる傾向が確認できました。ただし最終的な判断は、期待する投資利回りやリスク許容度によっても変わるため、一概には言えません。
Q. 住宅ローン控除がある場合はどう考えればいいですか?
住宅ローン控除を受けている期間は、実質的な借入コストが下がるため、繰上返済よりも投資や手元資金の温存が相対的に有利になりやすいと言われています。このツールでは住宅ローン控除は考慮していないため、控除がある場合は控除終了後の金利で試算すると実態に近づけられます。
Q. 期間短縮型と返済額軽減型、どちらを選べばいいですか?
利息削減効果を重視するなら期間短縮型、毎月の家計の負担軽減を重視するなら返済額軽減型が選択肢になります。今回の試算では、同じ100万円でも期間短縮型の方が利息削減額は大きくなりました。
Q. 投資の利回りは必ず7%になるのですか?
なりません。7%はあくまで試算上の前提であり、実際の運用成績を保証するものではありません。市場環境によっては元本割れする可能性もあります。ツール内では利回りの前提を変更して試算することもできます。
Q. 継続的に毎月繰上返済する場合も試算できますか?
今回のツールは単発の繰上返済のみを対象としています。継続的な毎月繰上返済や、変動金利の変動、借り換えについては考慮していません。
まとめ
- 繰上返済は確実な利息削減効果、投資は市場次第の期待値というように、性質そのものが異なります
- 今回の試算条件では、金利1%のとき利息削減額26万円、金利3%のとき96万円という結果になり、金利水準によって繰上返済の相対的な魅力は変わります
- 繰上返済のタイプ(期間短縮型・返済額軽減型)によっても効果は大きく異なります
- ご自身の借入条件で試算してみたい方は、繰上返済 vs 投資比較ツールをご利用ください